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부동산 시험과목 구성 한눈에 보기
공인중개사 자격증을 준비할 때 가장 먼저 알아야 할 것은 부동산 시험과목의 전체 구성입니다. 시험은 1차와 2차로 나뉘고 같은 날 진행됩니다. 1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법, 2차는 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시에 관한 법령과 부동산 관련 세법으로 짜여 있습니다. 과목당 40문항이 출제되고 모두 객관식 5지 선택형입니다. 합격 기준은 매 과목 40점 이상이면서 전 과목 평균 60점 이상이어야 합니다. 한 과목이라도 40점 미만이면 평균이 높아도 과락으로 불합격이 됩니다.
부동산 시험과목 합격 기준을 표로 정리하면
부동산 시험과목의 합격 기준은 단순해 보이지만 실제로 많은 수험생이 평균 점수만 신경 쓰다가 과락의 벽에 막힙니다. 아래 표는 1차와 2차를 구분해서 정리한 내용입니다.
| 구분 | 시험과목 | 문항 수 | 합격 기준 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 | 과목당 40문항 | 매 과목 40점 이상, 평균 60점 이상 |
| 2차 | 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령 및 세법 | 과목당 40문항 | 매 과목 40점 이상, 평균 60점 이상 |
40점을 넘기려면 몇 문제를 맞혀야 할까
과목당 40문항이고 한 문제의 배점은 2.5점입니다. 16문제를 맞히면 40점이 되고 20문제를 맞히면 50점이 됩니다. 35점에서 40점으로 올라가려면 두 문제만 더 맞히면 됩니다. 하지만 실제 시험장에서는 긴장해서 평소에 풀던 문제도 틀릴 수 있기 때문에 45점에서 50점 이상을 목표로 잡아야 합니다. 아래 표는 정답 수와 점수의 관계를 보여줍니다.
| 정답 수 | 점수 |
|---|---|
| 12문항 | 30점 |
| 14문항 | 35점 |
| 16문항 | 40점 |
| 18문항 | 45점 |
| 20문항 | 50점 |
공인중개사 시험은 다른 과목 점수로 모자란 과목을 메울 수 없습니다. 평균 60점이 넘더라도 한 과목이 39점이면 전체가 불합격 처리됩니다. 그래서 부동산 시험과목을 공부할 때는 가장 점수가 낮은 과목을 먼저 확인하는 습관이 중요합니다. 지난해 시험을 준비하던 지인도 민법에서 계속 30점대가 나와서 공법만 공부하다가 결국 과락으로 고배를 마셨습니다. 그 경험을 보며 저는 매주 모의고사를 풀고 과목별 점수를 기록하면서 약한 과목을 놓치지 않으려고 했습니다.
1차 부동산 시험과목부터 차근차근 준비하기
1차 시험은 부동산학개론과 민법으로 구성됩니다. 부동산학개론은 부동산 감정평가론을 포함하고 있어 처음에는 개념과 용어가 낯설게 느껴집니다. 하지만 계산 문제도 반복해서 풀면 익숙해지기 때문에 기출문제에서 자주 나오는 공식부터 정리하는 것이 좋습니다. 민법은 법률행위, 의사표시, 대리, 무효와 취소, 물권변동 같은 핵심 단원의 판례를 이해하는 데 집중해야 합니다. 판례의 결론만 외우면 지문이 조금만 바뀌어도 헷갈리므로 어떤 사실관계에서 어떤 쟁점으로 판단이 갈렸는지 함께 봐야 합니다.
1차 시험을 2차 시험과 함께 준비하는 분들은 시간 배분에 더 신경을 써야 합니다. 같은 해에 1차에 불합격하면 2차 시험 결과도 무효가 됩니다. 그러므로 1차 과목의 평균 점수를 먼저 끌어올린 뒤 2차 공부에 힘을 싣는 방식이 안전합니다. 저는 하루 공부 시간이 4시간이라면 약점 과목에 2시간, 다른 과목 유지에 1시간, 오답 복습에 1시간을 쓰는 계획으로 마무리를 준비했습니다. 모든 내용을 새로 보려고 하기보다 반복해서 틀리는 유형을 줄이는 것이 점수 상승에 더 효과적이었습니다.
2차 부동산 시험과목은 공인중개사법으로 승부를 걸어야 합니다
2차 시험은 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령과 부동산 관련 세법으로 나뉩니다. 이 가운데 공인중개사법은 출제 범위가 다른 과목보다 명확하고 반복 출제되는 테마가 뚜렷합니다. 중개사무소 개설등록, 결격사유, 확인 설명 의무, 행정처분, 과태료 같은 영역에서 집중적으로 점수를 만들면 80점 이상도 노릴 수 있습니다. 부동산공법은 국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 건축법 등 여러 법률이 얽혀 있어 분량이 많습니다. 처음부터 모든 조문을 외우기보다 자주 나오는 허가 절차와 행정주체, 신고와 인가의 차이를 구분하는 연습이 효율적입니다.
남은 기간 동안 실천할 과락 탈출 계획
이번 시험일인 10월 31일 토요일까지 이제 아홉 번의 아침이 남았습니다. 급한 마음에 범위를 넓히고 싶겠지만 지금은 부동산 시험과목 중 가장 취약한 한 과목에 집중해야 합니다. 최근 모의고사에서 30점대가 반복된다면 그 과목의 기출문제 중 반복해서 틀린 단원만 골라 기본 개념을 다시 확인하세요. 하루 4시간을 기준으로 취약 과목 복습에 100분, 취약 과목 기출 풀이에 60분, 다른 과목 점수 유지에 50분, 오답 확인에 30분을 쓰는 배분을 추천합니다. 이렇게 하면 평균 60점을 지키면서 과락 위험도 함께 줄일 수 있습니다.
시험장에서 가장 조심해야 할 것은 어려운 문제에 오래 붙잡혀 있는 것입니다. 모르는 문제는 빠르게 넘기고 자신 있는 문제부터 정확하게 푸는 것이 중요합니다. 지난해 경험을 떠올리면 저도 시험장에서 시간 관리에 실패해 마지막 과목에서 후회한 적이 있습니다. 이번에는 과목별 풀이 시간을 미리 정해 두고 실전처럼 모의고사를 반복하면서 시간 감각을 익히고 있습니다. 시험 준비 과정에서 가장 뿌듯했던 순간은 처음에는 30점대였던 과목을 오답 노트 정리만으로 50점대까지 올렸을 때였습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부동산 시험과목 가운데 가장 공부하기 어려운 과목은 무엇인가요?
A. 민법과 부동산공법을 어려워하는 분들이 많습니다. 민법은 판례의 사실관계를 이해해야 하고 부동산공법은 외울 범위가 넓기 때문입니다. 두 과목 모두 처음부터 끝까지 보기보다 기출문제에서 반복 출제되는 단원 중심으로 범위를 줄이는 것이 빠르게 점수를 올리는 방법입니다.
Q. 평균 60점을 넘기면 과락이 있어도 합격할 수 있나요?
A. 아닙니다. 평균 60점을 넘겨도 한 과목이 40점 미만이면 과락으로 불합격입니다. 예를 들어 다른 과목이 모두 80점 이상이어도 한 과목이 35점이면 합격할 수 없습니다.
Q. 1차와 2차를 함께 응시했는데 1차에 떨어지면 2차 성적은 어떻게 되나요?
A. 같은 해 1차에 불합격하면 2차 시험 결과는 무효가 됩니다. 따라서 1차 과목의 평균 점수를 먼저 확보하고 2차에 임하는 것이 안전합니다.
