결합건축으로 용적률을 나누고 더하는 방법을 풀어봅니다

결합건축은 두 개 이상 대지가 가진 용적률을 하나로 묶어 적용하는 제도입니다. 한쪽 대지에서 남는 용적률을 다른 대지가 가져다 쓸 수 있어, 노후 건축물을 다시 짓거나 리모델링할 때 사업성을 높이는 데 도움을 받을 수 있습니다.

구분	핵심	유의점
건축협정	건축 기준과 공동 시설을 함께 계획	개별 소유는 그대로 유지
결합건축	대지 간 용적률을 통합 적용	30년 이상 협정 유지 필요
공동개발	개발 사업 자체를 공동 시행	비용과 수익 배분 방식 중요

1 결합건축은 어떤 상황에서 쓰나
- 1.1 두 대지 결합의 거리 기준
  - 1.1.1 세 대지 이상 결합의 공공성 조건
2 결합건축 절차와 유의 사항
- 2.1 건축법 기준 완화 범위
3 결합건축을 바라보는 시선
4 자주 묻는 질문

결합건축은 어떤 상황에서 쓰나

상업지역에서 건축 상담을 하다 보면 용적률이 남는 대지와 부족한 대지가 맞닿아 있는 경우를 자주 봅니다. 예를 들어 오래된 단독주택이 있는 대지는 건물이 낮아서 용적률을 다 쓰지 못하고, 옆 대지는 더 높이 짓고 싶어도 법적 한도에 걸려 아쉬워합니다. 이럴 때 결합건축을 활용하면 두 대지의 용적률을 통합해 한쪽에서 남는 만큼을 다른 쪽에서 사용할 수 있습니다.

다만 아무 대지나 결합할 수는 없습니다. 상업지역, 역세권개발구역, 주거환경개선사업 구역, 건축협정구역, 특별건축구역, 리모델링 활성화 구역, 도시재생활성화 지역, 건축자산진흥구역 안에 있어야 합니다. 두 대지가 모두 같은 대상지역에 속해야 하고, 대지 사이에 너비 12미터 이상 도로가 있으면 하나의 구역으로 보지 않습니다.

얼마 전에 두 필지가 맞닿은 상가 부지를 상담한 적이 있습니다. 한쪽은 오래된 단층 건물이 있어서 용적률이 많이 남았고, 다른 쪽은 다세대 주택을 짓고 싶어도 법적 한도에 막혀 있었습니다. 그 자리에서 바로 결합건축을 적용하면 좋겠다고 이야기했지만, 두 소유자가 향후 재개발 계획을 서로 다르게 잡고 있어서 협정을 맺기까지 시간이 필요했습니다. 상담을 마치고 나서도 두 분의 표정은 밝지 않았습니다. 숫자로 계산되는 용적률만큼이나, 앞으로 30년을 함께 약속해야 하는 부담이 크기 때문입니다. 이 제도는 기술적인 조건뿐 아니라 소유자 사이의 신뢰와 장기적인 계획이 함께 맞아야 실현됩니다.

두 대지 결합의 거리 기준

두 대지가 결합하려면 대지 사이의 최단 거리가 100미터 이내여야 합니다. 결합 대상지는 각각 상업지역이나 역세권개발구역 등 같은 대상지역에 속해야 합니다. 예를 들어 한 대지는 상업지역, 다른 대지는 주거지역이면 두 대지가 가까워도 결합할 수 없습니다. 여기서 주의할 점은 단순히 가깝다고 되는 것이 아니라, 대지가 너비 12미터 이상 도로로 둘러싸인 하나의 구역 안에 있어야 한다는 것입니다. 좁은 이면도로를 사이에 둔 정도는 괜찮지만, 폭이 넓은 간선도로가 가로막고 있으면 서로 다른 구역으로 봅니다.

세 대지 이상 결합의 공공성 조건

세 대지 이상 결합은 거리 기준이 500미터 이내로 넓어지는 대신 공공성이 필요합니다. 국가나 지방자치단체, 공공기관이 소유하거나 관리하는 건축물과 함께 결합하거나, 빈집을 철거하고 그 자리에 공원이나 광장을 만드는 경우, 민간 임대 주택이나 마을회관, 어린이집 같은 공동이용 건축물과 함께하는 경우에 허용됩니다. 이 경우에도 모든 대지는 같은 대상지역에 속해야 하고, 각 대지 사이의 최단 거리가 500미터 이내여야 합니다. 3개 이상의 대지가 반드시 한 블록 안에 붙어 있을 필요는 없지만, 일정한 범위 안에 모여 있어야 합니다.

결합건축 절차와 유의 사항

결합건축을 하려면 건축허가를 신청할 때 결합건축협정서를 첨부해야 합니다. 협정서에는 용적률을 주고받는 대지의 위치, 규모, 이행 시기 같은 내용이 들어갑니다. 건축주와 토지 소유자 사이의 합의가 문서로 명확해야 합니다.

사용승인 단계에서도 확인할 것이 있습니다. 용적률을 가져다 쓴 대지의 건물이 사용승인을 받으려면, 용적률을 내어준 대지에서 착공신고나 공사 착수기간 연장신청, 도시군계획시설 지정 같은 조치가 이행되었는지 허가권자가 확인합니다. 한쪽 대지만 조용히 방치되면 안 되는 이유입니다.

협정 유지 기간은 최소 30년입니다. 건축협정의 특례 유지 기간이 20년인 점을 감안하면 더 길게 묶여 있는 셈입니다. 용적률이라는 핵심 자원을 필지 사이에서 옮기는 일이기 때문에 장기적인 안정성이 필요하다고 이해하면 됩니다.

건축법 기준 완화 범위

결합건축을 적용하면 조경, 건폐율, 용적률, 높이 제한, 대지 안의 공지 같은 건축법 기준을 120퍼센트 이내에서 완화받을 수 있습니다. 주택법의 주택건설기준도 완화 대상에 포함됩니다. 높이 제한은 너비 6미터 이상 도로에 접한 경우에 완화할 수 있고, 대지 상호간에 공동주택을 건축하는 경우에는 일조 기준도 완화 대상에 들어갑니다. 다만 완화 범위는 국토계획법의 최대 한도 안에서 적용됩니다.

결합건축의 법적 근거는 건축법 제77조의15부터 제77조의19까지입니다. 자세한 조문을 직접 확인하고 싶은 분은 아래에서 원문을 보실 수 있습니다.

결합건축을 바라보는 시선

지금까지 결합건축의 대상지, 거리 기준, 절차, 완화 범위를 살펴봤습니다. 두 대지 결합은 100미터 이내, 세 대지 이상 결합은 500미터 이내라는 거리 기준이 서로 다르고, 세 대지 이상에서는 공공성 조건이 추가됩니다. 허가와 사용승인 단계에서 협정서가 중요하고, 사용승인 전에 반대쪽 대지의 진행 상황을 확인하는 절차도 꼭 기억해야 합니다. 설계 단계에서부터 두 대지를 하나의 대지처럼 바라보면, 통합 용적률을 기준으로 건물의 형태와 높이를 검토할 수 있어 훨씬 효율적입니다.

앞으로 도심의 오래된 건축물을 정비할 때는 단순히 한 필지만 바라보는 방식으로는 한계가 있습니다. 옆 대지와 용적률을 주고받으며 블록 단위로 개발 밀도를 조정하는 결합건축이 더 자주 활용될 것으로 봅니다. 저는 앞으로 이런 제도를 적용한 사례가 늘어나면, 낮은 건물을 보존하면서도 필요한 곳에만 밀도를 높이는 도시를 만들 수 있다고 생각합니다.